公房，是指所有权归国家、集体或国有企事业单位，使用权归具体的自然人及其家庭的居住房屋。使用人长期占有、使用公房，支付一定租金，不享有房屋所有权，而国家、集体或国企、事业单位保留房屋所有权，收取租金，但不能终止公房租赁关系将房屋另作他用。公有住房所有人与承租人之间的租赁关系，实质上是一种长期存续且带有福利性质、社会保障性质的“永租关系”。对公房的承租，虽名为租赁，但实则是类物权的财产权益。此种福利配给公房的住房制度，我国实施了长达四十年之久，城镇居民以家庭为单位几乎均为公房承租人或同住人。 上世纪九十年代住房改革政策实施后，本市绝大部分公房性质已转为私人所有（俗称售后公房）。但因种种原因，部分承租人未按政策购买公房，其所居住房屋仍保留租赁关系，此类性质房屋在全市各区仍大量存在，故涉及公房的各种纠纷，也层出不穷。由于该住房制度的时代局限性，很多情形本来就缺乏充分的法律依据，加之其中存在的诸多历史遗留问题，常常出现权责不清、法律关系混乱的局面，解决起来非常棘手。 笔者在此特别谈谈原公房承租人死亡后，变更新承租人的有关问题，以其引起相关部门重视。 公房承租人死亡后，其对公房享有的承租权和使用权，虽具有很大价值但又非个人财产，不符合法律规定的“遗产”范畴，因此，公房承租权不能继承。 但如前所述，公房租赁与普通的租赁不同。公房承租权没有租赁期限的限制，又具有类物权的财产权益性质。所以，当承租人死亡后，符合法律规定条件的承租人的近亲属等仍可对该房屋享有承租权益。根据《上海市房屋租赁条例（2010）修正》的规定，居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同；可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人”。上海市房地资源局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》针对协商不一致时，出租人确定承租人的顺序也有相关规定：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。该意见同时明确，共同居住人无法协商一致时，出租人应当按照上述顺序书面确定承租人。另《关于印发公有居住房屋变更分列租赁户名的若干规定的通知》（沪房规范（2019）3号）第三条第五项规定：”……当事人协商不一致的，提供不一致的证明材料”。 协商不一致的证明如何提供？由何部门提供？往往成了变更程序中第一道拦路虎！实践中，出租人要求居委会或派出所出具，但绝大多数居委会、派出所拒绝出具该证明。这不仅浪费了社会资源还加大了解决纠纷的难度！即便个别居委或派出所出具了该证明，出租人仍会找各种理由推拖，怠于履行指定义务。而上海市高级法院在《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一（2004）44号）中明确：“在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理”。如此一来便陷入无解境地：协商不一致时，当事人无法提供不一致的证明材料；出租人不愿履行指定新承租人义务；法院不受理该类案件。当事人求告无门，无任何救济渠道，许多公房在原承租人死亡后，往往长达几年、甚至十几年无法确定新的承租人，不仅导致出租人对公房的管理困难，更加剧了公房同住人及原承租人近亲属之间的矛盾，严重影响家庭、社会的和谐稳定。 公房的承租权，源于国家向居民分配的住房福利，具有社会保障的性质，这原本是一件保障民生的好政策，而由于上述种种原因，如今却成为许多人的愁事难事期盼解决的大事。因此，笔者建议： 一、修改和完善法律法规政策等相关规定： 1、取消要求当事人提供协商不一致的证明材料之规定，当事人只须在申请中写明即可。 2、规定出租人办理指定变更期限，应当在接到当事人书面申请之日起三十日内完成。 3、赋予当事人采取司法途径救济权，出租人逾期不办理当事人可向人民法院提起诉讼。 4、请求法院恢复2004年之前的做法，依据《上海市房屋租赁条例》相关规定审理判决。 5、赋予当事人选择权，可书面要求出租人指定承租人，亦可直接向人民法院提起诉讼。 二、房管、信访部门加强监督指导，将负有指定变更义务的出租人、物业公司等纳入考核监督体系，对推拖敷衍不予履职的行为，根据当事人投诉举报信访等线索，进行督查督促其及时办理，切实为民办实事。