普陀区楼宇效能提升对策研究
日期：2020-09-28 来源： 政协上海市普陀区委员会区政协经济界别组
当前，普陀区正处在转型蝶变、崛起赶超的关键时期，区委区政府坚持“以亩产论英雄、以效益论英雄、以能耗论英雄、以环境论英雄”的导向，把提升楼宇经济效能作为增强区域经济创新力和竞争力重中之中来抓，坚决向楼宇园区要产出、要效益，让区域经济发展的稀缺资源发挥最大效益，持续夯实高质量发展的基础。
但与兄弟区相比，还存在不少可优化提升的地方。为此，我们针对静安、浦东等区域的高端商务楼宇特点进行研究分析，对进一步加快我区楼宇效能提出了一些适应性对策：
一、对标一流找差距
首先介绍三个标杆区域的情况：
（一）传统高端静安梅泰恒区域：传统高档办公楼宇集群，其浓厚的商业氛围和卓越的国际化管理服务，汇集了大量国际知名奢侈品牌企业，吸引了大量产出高效企业入驻。在保持高租赁率的同时，楼宇效能十分突出：2017年梅泰恒分别实现税收2.6亿元、12亿元和57亿元。
（二）以高端传播业为主打的新静安恒丰路区域：闸北静安合并之后，恒丰路区域新建了以达邦协信广场为代表的高档楼宇，吸引了以WPP为首的一批高端国际传播集团，提升了区域整体核心价值。
（三）拥有丰富高端配套的前滩CBD：目前全市最炙手可热的区域之一，其丰富而高端的教育、体育、医疗以及商业配套资源2014年先行，带动了2017年底启动的办公资源一位难求。
反观普陀区，虽然区域楼宇品质有了较大提升，但是，对比上述三个标杆区域，还存在如下不足：
一是楼宇开发管理能级较低。以国内开发商为主，在楼宇定位、设计和前期产业导入方面与国际化开发有着较大的差异。少有楼宇聘请国际知名物业，导致楼宇整体品质相对不高。
二是商业氛围不够浓厚。月星环球港已经成为了上海商业新地标，仍只是一家单体商场，缺乏像梅泰恒那样的商业集聚效应。
三是周边配套不够完善。公共配套还不够均衡，教育、卫生等方面优质资源不多，对高端人群和企业吸引力不足。
四是楼宇产业特色不够明显。缺少龙头领军企业，区内楼宇未形成明显产业集聚。
二、多管齐下补短板
针对上述问题和不足，建议采取以下适应性对策：
（一）积极引入高能级地产开发商参与普陀建设。例如，中海集团对真如红旗村地块的开发建设，具有超前视野，从规划宣传、绿化景观、商业配套、文娱布局方面都体现了高标准、大手笔，前景令人看好。未来，普陀还须引进更多此类商业地产开发商，推动区域商办楼宇整体品级全面提升。
（二）加强楼宇商业氛围营造。我区商业布局呈点状分布，未能形成有影响力的商业集群。建议在商业集聚上，职能部门做好全区商业规划引领，同步考虑已建成区和新建地区，加快打造两到三个成规模的商业集聚区域。如建成区方面，打造月星环球港至长城大厦的商业集聚带和长风地区沿苏州河河岸的休闲商业特色街区。新建地区则从规划设计上抢先布局，引进具有较强商业管理运营能力的运营商，打造特色商业氛围，形成集聚效应。
（三）抓紧引进符合区域导向的行业头部企业。深入分析楼宇适合的产业集聚方向，在重大项目引进过程中，匹配合适区域和楼宇群，形成虹吸效应，形成产业集聚；产业部门要在产业氛围营造上下功夫，而投资促进部门要紧盯知名企业动向，向外方传递普陀的产业特色氛围，吸引国际知名企业不同条线板块。
（四）科学规划设计，用好后发优势，学习借鉴他山之石，高起点、高标准、高质量打造一流的科研、教育、医疗、文化、体育等公共配套，打造吸引优秀企业家和人才心向往之的创新熟地、创业宝地、宜居福地，让他们安心融入普陀、扎根普陀，在这里施展才华，追逐梦想，成就事业。
