普陀区区委、区政府贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，全面打响“三旧”换“三新”攻坚战，努力通过破旧立新，让全区二级以下旧里换新颜；通过推陈出新，让更多老旧住房“穿新衣”；通过涤故更新，让不成套房屋居民过上厨卫独用的新生活，民生工程取得了积极成效。民盟普陀区委就普陀区老旧小区再提升工作进行了深入调研，调研中发现老旧小区再提升工作存在的瓶颈和不足如下：

    （一）成套改造项目因产权状况导致规划验收及产证办理难。由于历史的原因，一些老旧小区产权状况复杂，甚至同一栋楼内的房屋具有不同房屋性质、分属不同的产权单位，由不同的物业机构管理。产权主体复杂造成的直接问题就是改造过程中难以形成统一规划的布局，掣肘顶层设计，而且针对其管理难以形成合力，因为涉及到统筹规划需要各个部门互相协调配合，有时相关环节无法协调容易陷入僵局，随之相关措施落地也会变得艰难。而且，针对成套改造项目的规划验收、房屋大产证、居民小产证办理无规范性文件，导致普陀区在相关工作中无法可依，只能“摸着石头过河”，日后可能存在着一定的法律诉讼风险。

    （二）部分成套改造项目因个别居民反对而影响整体推进。成套改造工程因其特殊性，往往需要居民100％同意后才能实施，实践中经常发生因个别居民不同意而使整个项目搁浅的情况。虽然《上海市城市更新条例》对此问题首次给予了法规层面的解答，其中明确：“（公房承租人）签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。”对于剩余5％业主，公房产权单位可以向区人民政府申请调解、裁决，乃至强制执行”。其中，《条例》并未对产权业主作出明确规定。但在实际签约工作中，大部分拒绝签约的老百姓为产权户。经与司法部门咨询，法院表示因受物权法等规定，产权业主并不适用于上述条例。因此，成套改造项目中居民拒绝签约问题未从根本上解决。

    （三）“民心”工程与部分居民意愿不完全趋同。在老旧小区改造施工过程中，亦不可避免地出现一系列引发部分居民质疑的新问题。比如，小区居民自筹加梯工作受到部分居民反对，认为加装电梯后就会占用公共空间、影响采光，并引起居民不满；打开生命通道本意为解决发生火灾等安全隐患时通道被堵塞问题，但部分居民对小区随之而来绿化调整及生活习惯改变产生不满；部分小区改造的方案设计需提高专业性和精细化程度并全面考虑不同类型居民的感受度；在华师大三村调研过程中，小区生命通道打开和绿化调整提升方案虽经多轮会商优化，但在实际改造过程中还是有部分居民对绿化调整品种、修缮程度及后续养护维保提出不同意见和建议。区内其他老旧小区改造也同样存在个别居民对于修缮改造方案和后期落地效果持不同意见以及对于绿化调整的规模力度等存在一定疑虑的情况。

    （四）旧住房修缮改造项目中普遍存在架空线入地困难。根据市房管局有关要求，普陀区近几年实施的修缮改造工程，都同步预留了地下弱电管网空间。但由于小区内架空弱电线缆产权单位众多（不少于4家），各运营商割接入地计划推进时间、方式、进度不能同步匹配，造成全区220多个已完成或正在修缮的老旧小区中，仅3个小区完成或基本完成架空线入地（杏梅园已完成，宋家滩、东泉苑除东方有线外基本完成，且3个小区都历时3年）。同时，改造前未能统一考虑新能源充电桩问题，导致改造后依然存在私拉电线问题，既影响美观又存在安全隐患。

    （五）小区居民、物业公司、业主委员会、居民委员会、街镇科室办等各方关注的重点和诉求不同，改造后长效管理、沟通机制的缺乏等问题影响再提升的满意度。

有小区居民常反映：小区物业服务质量堪忧，公共收益不透明、矛盾大，不清楚维修基金使用的必要性、合理性以及制度性保障和可信的操作方案。物业公司则表示：物业费、停车费收缴难，文明活动推广中居民不配合，物业费质价比过低、公司效益没保障，政府考核不客观、随意性大。业委会的关注点集中在：不了解矛盾事件的具体情况，常常被夹在业主与物业公司之间，两边受埋怨，无法充分了解业主想法以及对物业公司的评价，难以掌握绝大多数业主的意愿，无法全面了解物业工作状况。居委会的工作难点在于：日常事务特别是与物业相关事情繁杂、工作强度大，无法预判突发事情，对居民区的多数事情都是事后处理，对物业实际工作状况很难掌握，缺乏全面了解居民想法的手段。而街镇科室办的考量集中在：对物业公司的管理效果差，物业公司配合度不高，对物业状况的整改督办缺少有效手段，无法监控物业公司实际工作状态以及与居民互动状态，对物业公司整体工作情况缺乏系统性数据支撑，考核的客观度难以提升。

    同时，老旧小区缺乏改造后长效管理机制，据调研一定比例的小区仅能维持一段时间改造后的“新鲜”，由于物业等管理不到位，绿化养护跟不上，仍然回到原来的脏乱差， 从而导致居民对改造的各种抱怨和不满。

    三、对策及建议

    根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）的要求，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类三类。围绕普陀区老旧小区改造工作的进一步推进，我们认为应该坚持以群众需求为导向，进一步细化修缮内容、提升修缮质量，且在全面保质保量地完成基础性修缮改造工作的前提下，改造内容逐步向“为满足居民生活便利需要和改善型生活需求”的完善类和“为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进”的提升类转变。

    （一）通过强化宣传健全动员居民参与机制。加强宣传力度，激发居民参与改造的主动性、积极性，促进“要我改”转变为“我要改”。编制小区改造清单，让居民参与各类需改造设施的设计、改造、运营。各小区改造项目有哪些内容、需要投入多少费用、为什么要改、改造后的效果如何？需要合理确定改造内容，增强施工透明度，充分尊重小区居民意愿，由各小区业主们自愿协商通过。创新运用“互联网+共建共治共享”等线上线下沟通议事平台，健全动员居民参与机制，保障给予居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理的权利，以改造清单实施方式征求意见，按项目清单内容进行验收。

    通过基层党建引领方式深入细致做好居民工作。如针对施工时造成的居民停车难问题，利用周边停车资源，提前做好临时停车预案等，用切实的便民举措提升居民们对改造的意愿和对改造工作的积极认识。

    （二）建立各部门综合协调机制，推进改造顺利进行。

    普陀区应建立健全各部门齐抓共管的协作工作机制，明确部门、街道、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，创新方式破解难题。针对架空线难以入地等难题，建议市级层面协调沟通东方有线主管单位、上海市通信管理局，牵头组织各家弱电运营商，明确对已完成修缮小区实施架空线缆割接的工作时间表，并协调各家运营商能够同步协同的实施割接入地工作，尽快消除小区空中“蜘蛛网”。

    （三）强化科技赋能，提升老旧小区科技内涵。普陀区老旧小区改造工作已从基础类向完善类、提升类转变，小区硬环境得到改观的同时，老旧小区的居民迫切需要通过数字化转型来加快小区软环境的改善速度，提升幸福感与获得感。针对老旧小区居民实际需求，做好“智慧社区”规划以及宣传，部分智能化设施先入社区，让居民切实感受便利和实惠。大力推进老旧小区信息化、数字化、智能化升级改造，以小区更新为载体，布设“智联普陀”应用场景，进一步提升社区的智能化管理和服务水平，打造智慧小区，助力提升城市居住品质。但是应避免改造中智能升级“过度化”。

    （四）积极探索改造资金不足问题，支持社会资本参与

    对提升类小区，不搞一刀切，建议从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，鼓励采用“绣花”式改造，做好体检评估先行，因地制宜、分类施策，科学编制改造规划和计划。

    研究支持社会资本参与老旧小区改造的政策机制，加快建立微利可持续的利益平衡和成本分担机制，形成市场化运作模式。畅通社会资本参与路径，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与老旧小区改造。发挥社会资本专业化运营管理优势，提前参与规划设计。鼓励资信实力强的民营企业全过程参与，形成投资盈利模式。完善标准规范，提高审批效率，创新监管方式，为社会资本参与改造创造良好环境。如对于停车位不足而又具备条件的小区可以引入社会资本进行地下空间的开发利用。

    （五）完善小区长效管理机制，共同维护改造成果。

    结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。只有这样才能充分调动广大人民群众参与老旧小区改造的积极性、主动性，真正赢得老百姓的认可和支持。