为“一轴两翼”建设提供助力

民革普陀区委

    在“十九大”报告中，明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，标志着我国房地产市场进入存量时代，楼市格局将被重塑。

    事实上，上海正在加快步伐推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场。尤其在过去半年内，上海已经出让25幅租赁住房用地，结合上海市住房发展“十三五”规划提出的新增供应70万套租赁住房的发展目标，继续增加租赁住房的土地供应，在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，显示了政府构建租售并举的住房体系的雄心和决心。

    根据前不久获批的上海城市规划，到2035年，上海市常住人口控制将在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里的。面对已经到来的“租售并举”时代，普陀区应该如何规划、布局、设计、建设、运营处于风口中“长租公寓”市场，从而满足大学毕业生及其他城市建设人才的住房需求，来挽留城市所需的人才？如何在未来已来的“租售并举”时代，为普陀区“一轴两翼”开发建设提供源源不断的动力？

    笔者认为，根据区块功能定位及针对人群划分，打造从毕业到养老覆盖全生命周期的住房租赁产品，将是“十三五”期间普陀区“一轴两翼”开发建设得以展开，并保持招商引资吸引力的关键之一。2018年，面对已经处于风口的住房租赁市场，普陀区政府急需要介入以下事项：

    推进普陀区内国有企业加速转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量用房用于租赁（例如将整顿后空置的白领公寓纳入长租房系统），增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用，从而打造一个“国企持有租赁用房+政府提供租赁交易服务平台”的租赁市场格局。

    谏言：建议普陀区政府借鉴新加坡和德国租赁市场监管体系，未来所有房源全部纳入政府住房监管体系，市场租金受到政府监管，而不是个人和企业随意定价，租房合同和权益严格保障，租客权益纳入《住房租赁法》，租客安全由公安部等纳入信息登记体系，租客租房诚信纳入个人信用体系。

    对于普陀区而言，要实现租房机构市场化，现阶段要大力扶植国企和互联网公司加入住宅租赁市场，一方面有效助推政府全面锁定真实租赁房源，另一方面扶植国企建立起租房市场主导作用。

    从现阶段来看，政府对租赁住房产品建设命题的自由度，有望让开发商打开思路。在“框架”之下，开发商可以充分发挥自身优势，建设各具特色的租赁住宅，这既避免了集中入市的同质化竞争，也让开发商有机会凭借潮流设计理念拉开差距，去追逐企业利润最大化。因此，普陀区需要制定这样的“框架”，围绕“十三五”期间“一轴两翼”功能布局，因地制宜梳理全生命周期的产品线。

    谏言：以武宁创新发展轴发展情况分析，武宁路是我区连接市中心与长三角的重要通道，是联动我区城市活力区域和产业调整区域的重要纽带。主要以沪西工人文化宫城市更新，轨道交通14号线、15号线和武宁路快速化改建等为契机，依托沿线科研院所，联动华东师范大学、同济大学等院校，以重点项目为依托，将其打造成为带动全区转型发展的创新轴线。“一轴”的长租公寓产品线，可以考虑开展与科研院所、高校的合作共建，加大青年刚需和青年精品租赁项目比例，为城市年轻人创造良好的环境条件，提供一种紧凑但不窘迫、亲密而不拥挤的生活方式，打造大学生在上海的第一个家概念。

    北翼城市转型示范走廊包括桃浦、真如两大地区，桃浦智创城有望成为上海科创中心的一个重要承载区，“产城深度融合、低碳绿色生态、城市设计人性化”的创新型城区功能进一步显现；真如城市副中心则将形成以商业、科技、文化、生态融合发展为特色，开发建设与功能提升并举，富有活力的国际现代化大都市的城市副中心。“北翼”长租公寓产品线，可适当布局为白领提供有品质的、独立的精品生活空间产品，为住户提供一种不将就、有品位的生活方式，享受城市化进程的便利。同时，基于“北翼”发展空间大、可建载体多的特点，可适度导入为不同年龄和需求的老人打造专业、贴心的养老居住空间，嫁接已有的资源实现医养结合，为普陀区老人提供专业的养生调理生活方案。

    南翼滨河开放活力带所在的苏州河是上海极其宝贵的自然人文资源，包括长风、长征、长寿等重点地区在内的苏州河沿线是当前普陀区体现经济发展效益的主战场。“南翼”长租公寓产品线，功能跨度可以更大一些，对于一些全力推进城市更新和功能提升的区域，可以引进设施齐全的人才公寓，而对于一些极具自然人文资源的区域，定位于在城市最核心地段的租住生活方式标杆，为城市标志性地段的大户型产品，把目标客群锁定在追求高品质生活的高净值人士和家庭。

    2016年6月份，国务院办公厅发文，支持符合条件的住房租赁企业发行债券；2017年7月份，九部委发文，明确加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门，此后两个月时间，5笔长租公寓融资计划密集落地，涉及资金393亿元，规模和速度惊人。众所周知，一个租赁市场的健康发展，同样取决于资本的助力。中国房地产市场从高速增长进入了平稳发展阶段，市场会更看重中长线的发展，所以政府顺势启动房地产信托REITS的ABS等资产证券化，是大势所趋。对于普陀区而言，支持租房资产证券化的步子可以迈得大一些，加快与保利地产、招商蛇口、龙湖地产这些已经推出长租公寓融资计划的企业，进行试点合作，同时政府给予这些企业在租赁产品命题上一定的自由度，争取早日建设不同产品线上可复制的标杆产品。

    从某种角度而言，应该感谢“租售并举”时代给普陀区带来的“洗牌”机会，毕竟在过去单一的房地产销售时代，普陀区在几个中心区中的认可度和地位有目共睹。

    如今，变局出现了，长租公寓的重点是在于租，房地产的重点是售。售是要让产品看起来有价值、有品位，激发人们实现梦想的感觉，需要一见钟情，而租需要考虑到使用者的感受问题，需要舒适、亲切、时尚、实用，不一样的标准，带来不一样产品，成为吸引产业人口导入的新要素。其实，这给了普陀区通过大力扶植住宅租赁市场，提升区域竞争力，最终实现“弯道超车”的绝佳机会。

    试想一下，未来在上海很可能出现根据租赁人群的年龄、职业、居住习惯，出现更多细分创新租赁产品，不仅将分流酒店式公寓的客户，甚至冲击主流安居模式，让租房代替买房成为一种流行选择。如果这些创新租赁产品线首先在普陀区形成样板，吸引越来越多刚毕业的大学生、城市白领、高净值人群，都希望在“在普陀区租一套房生活”，成为普陀区“一轴两翼”开发建设的助推器、发动机。那么，普陀区将在城市化进程中，找到自己更合适的定位，进入超越式发展阶段！